06:01 ICT Thứ ba, 21/11/2017
Công minh, chính trực, khách quan, thận trọng, khiêm tốn !

Danh sách bài viết

Trang chủ » Công nghệ thông tin » Thống kê

LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003- NHÌN TỪ GÓC ĐỘ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP ĐÀ NẴNG

Thứ hai - 21/05/2012 08:10
Tháng 11/2003, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 1/7/2004) để thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngay sau khi được ban hành, Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo ra khung pháp lý mang tính khả thi cao, thuận lợi cho công tác quản lý đất đai tại thành phố Đà Nẵng; Cơ chế "một cửa" trong việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai và công khai hoá đối với các quyết định giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện một cách minh bạch, cụ thể, tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, do đó được đông đảo nhân dân đồng tình.

Tuy nhiên, đến nay trong quá trình thực thi, Luật đất đai năm 2003 vẫn bộc lộ một số điểm bất cập như: Việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch chưa đáp ứng nhu cầu của thực tiễn. Cơ chế quản lý tài chính về đất đai chưa hiệu quả, việc định giá đất có nơi chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhiều giao dịch về đất đai diễn ra không qua sự quản lý của cơ quan nhà nước, tình trạng đầu cơ đất đai có dấu hiệu ngày càng gia tăng, giá đất nhiều nơi bị đẩy tăng cao bất hợp lý, dẫn đến những tiêu cực về kinh tế, xã hội, đặc biệt có tác động lớn trong việc làm gia tăng các tranh chấp dân sự, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, trong đó có nhiều vụ việc phức tạp, kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều tập thể, cá nhân, ảnh hưởng đến chính sách, pháp luật của Nhà nước. Một số cá nhân lợi dụng vào sơ hở trên để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác gây ra tình hình phức tạp tại địa phương.

Trong khi đó công tác quản lý hành chính về đất đai của các cơ quan chức năng có nơi còn lỏng lẻo, thiếu trách nhiệm; việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, thanh, kiểm tra, xử lý các vi phạm trong lĩnh vực đất đai có lúc chưa thực sự hiệu quả, kịp thời. Pháp luật về đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành gặp nhiều lúng túng và trong nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất.  

Qua phân tích số liệu thống kê có thể thấy, chỉ tính riêng từ 01/7/2004 đến 30/8/2010, tổng thụ lý án tranh chấp dân sự sơ thẩm liên quan đến đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng là 698 vụ, chiếm 5,22% trên tổng thụ lý án tranh chấp dân sự sơ thẩm (13.357 vụ). Trong đó các vụ án có tranh chấp liên quan đến 09 quyền của người sử dụng đất là 309 vụ, chiếm 44,3%; số còn lại tập trung vào các tranh chấp về đất đai khác như : tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, tranh chấp ranh giới đất, ranh giới bất động sản liền kề, tranh chấp lối đi chung, đòi nhà cho ở nhờ, đòi tiền cọc mua bán nhà đất, chia tài sản sau ly hôn... Số liệu thống kê cũng thể hiện nổi lên chủ yếu là các tranh chấp về ranh giới đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và chia tài sản nhà đất sau ly hôn.

Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp nói trên có sự tác động lớn từ sự biến động đất đai do chính sách quy hoạch, giải tỏa đền bù, gây nên những dao động về giá cả thị trường đối với bất động sản, ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế của các cá nhân, dẫn đến phát sinh các tranh chấp liên quan đến việc ký kết, thực hiện các hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp về việc lấn chiếm ranh giới đất... Giá đất tăng cao bất thường cũng là một trong những nguyên nhân không nhỏ gây nên mâu thuẫn trong nội bộ gia đình, dẫn đến các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp nhà đất khi ly hôn.

Một nguyên nhân nữa là do sự hiểu biết về pháp luật đất đai còn hạn chế trong một bộ phận nhân dân, một bộ phận khác thì ý thức chấp hành pháp luật không cao, coi thường các quy định của nhà nước về đất đai; trong khi đó công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền có lúc, có nơi chưa được chặt chẽ, nên khi tiến hành các giao dịch về đất đai không tuân thủ đúng quy định của pháp luật và phát sinh tranh chấp.

Trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng đã tham mưu cho cấp uỷ, chính quyền địa phương trong việc áp dụng pháp luật giải quyết các khiếu nại về tranh chấp đất đai của người người dân. Kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự của Tòa án và phối hợp cùng Toà án giải quyết các vụ án hành chính liên quan đến đất đai, đảm bảo đúng quy định của pháp luật; Thông qua công tác kiểm tra, kiểm sát, phát hiện có sai phạm của phía cơ quan chức năng, Viện kiểm sát đã kịp thời tham mưu để cơ quan có thẩm quyền rút kinh nghiệm, khắc phục vi phạm, giải quyết dứt điểm vụ việc với đương sự, không để khiếu kiện kéo dài, gây bất ổn đến tình hình an ninh, chính trị của địa phương.

Đặc biệt, trong thời gian qua đơn vị đã ban hành 06 kiến nghị đến Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng và 01 kiến nghị đến Uỷ  ban nhân dân huyện Hoà Vang, đề nghị rút kinh nghiệm, khắc phục, sửa chữa các vi phạm pháp luật, qua đó đã tham mưu cho chính quyền địa phương tăng cường hơn nữa công tác chỉ đạo, điều hành, kịp thời chấn chỉnh những sai phạm trong quản lý Nhà nước trên lĩnh vực đất đai, cụ thể:

- Vi phạm trong việc ban hành quyết định hành chính và quyết định giải quyết khiếu nại: Công dân có đơn đề nghị đền bù diện tích đất khi có chủ trương thu hồi đất, tại đơn không khiếu nại quyết định hành chính hay hành vi hành chính nào của Uỷ ban, nhưng Uỷ ban lại ban hành quyết định giải quyết khiếu nại, đồng thời tại Quyết định này ghi rõ nếu công dân không đồng ý với quyết định thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính (đây thực chất chỉ là quyết định hành chính trong quản lý đất đai). Do đó Quyết định của Uỷ ban đã vi phạm khoản 1 Điều 2 Luật khiếu nại, tố cáo và trái với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 2 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính, khoản 1 Điều 23 Luật khiếu nại tố cáo, Điều 164 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ, bởi thực tế công dân chưa khiếu nại quyết định hành chính nào của Uỷ ban.

- Vi phạm trong việc giao đất, thu hồi đất không đúng đối tượng: Quyết định giao đất trồng rừng và phát triển kinh tế vườn cho người chưa thành niên là trái quy định của Điều 22 Bộ luật dân sự; Giao khoán đất trồng rừng cho người không có mặt ở địa phương, không trực tiếp quản lý, sản xuất; ban hành quyết định thu hồi đất, đền bù đất đối với người không có tên trong hợp đồng giao khoán đất rừng mà chỉ dựa trên xác nhận của Uỷ ban phường là không đúng quy định pháp luật về đất đai.

- Vi phạm trong việc thu hồi và huỷ bỏ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không đúng đối tượng: Công dân đã chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho người khác đứng tên với đầy đủ thủ tục công chứng, trước bạ, đăng ký sang tên, nhưng Uỷ ban lại ban hành Quyết định thu hồi đất đối với chủ cũ là không đúng đối tượng, không phù hợp các quy định của pháp luật.

- Vi phạm trong việc thu hồi, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Diện tích đất thuộc nghĩa trang do chùa quản lý, Uỷ ban huyện chưa ban hành quyết định thu hồi đất nhưng lại cấp cho cá nhân khác xây dựng nhà ở; Sau khi nhà chùa khiếu nại, Uỷ ban thành phố đã có quyết định thu hồi và huỷ bỏ quyết định cấp đất của Uỷ ban huyện, nhưng sau đó lại cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho cá nhân đó trên cơ sở xác nhận của Uỷ ban phường, tổ công tác 60/CP và Sở địa chính... Quyết định cấp đất của Uỷ ban huyện và Uỷ ban thành phố cấp Giấy chứng nhận của Uỷ ban thành phố là trái với Điều 2 Luật đất đai 2001 và điểm d khoản 3 Điều 10 Nghị định số 60/2004/NĐ-CP; nguyên nhân do Uỷ ban thành phố đã không tiến hành thu hồi, huỷ bỏ quyết định cấp đất của Uỷ ban huyện trên thực tế và sự thiếu trách nhiệm của các cơ quan chức năng tham mưu cho Uỷ ban trong việc kiểm tra, lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận, đã tạo kẻ hở cho cá nhân lợi dụng để thực hiện hành vi trái quy định của pháp luật đất đai.

- Vi phạm trong việc ban hành các quyết định hành chính thiếu chính xác: Chủ tịch Uỷ ban huyện ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất, đồng thời ban hành quyết định cưỡng chế hành chính nhằm thi hành quyết định nói trên. Sau khi cá nhân có đơn khởi kiện vụ án hành chính, qua tham mưu, Uỷ ban huyện đã ban hành Quyết định thu hồi, huỷ bỏ Quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Nhưng sau đó lại ban hành tiếp quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định cưỡng chế hành chính, trong khi quyết định cưỡng chế hành chính này căn cứ vào quyết định xử phạt vi phạm hành chính đã bị huỷ bỏ, do đó quyết định sửa đổi, bổ sung được ban hành là thiếu tính chính xác và làm giảm hiệu lực quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Ngoài ra, cá nhân gửi đơn khiếu nại đứng tên cả vợ và chồng nhưng khi Uỷ ban huyện ban hành quyết định giải quyết khiếu nại chỉ nêu tên chồng là không chính xác, dẫn đến kéo dài nhiều thủ tục không đáng có.

- Vi phạm của Ban quản lý các dự án tái định cư về việc thiếu trách nhiệm trong việc lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân, lập hợp đồng sau thay đổi hợp đồng trước nhưng không thu hồi, huỷ bỏ, sửa chữa, bổ sung hợp đồng; khi Toà án yêu cầu cung cấp chứng cứ, Ban quản lý đã cung cấp hợp đồng lưu tại Ban quản lý có nội dung khác với hợp đồng Ban quản lý đã cấp cho cá nhân, đặc biệt cả hai hợp đồng đều tính sai giá trị tiền cá nhân còn nợ, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với nhà nước.

- Vi phạm trong việc thu hồi, huỷ bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật: Uỷ ban cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trên cơ sở biên bản giao nhận đất thực tế, theo đúng diện tích thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và Ban quản lý dự án; nhưng do quá trình đo đạc đất sai, Ban quản lý dự án tự lập tờ trình đề nghị Uỷ ban điều chỉnh lại Giấy chứng nhận QSD đất đã cấp mà không thoả thuận trước với cá nhân được cấp đất; Uỷ ban ra quyết định điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không căn cứ trên hợp đồng  chuyển nhượng thực tế đã ký kết và ý kiến của người được cấp đất, đồng thời khi cá nhân khiếu nại thì Uỷ ban không tuân thủ đúng các trình tự giải quyết khiếu nại quy định tại các điều 37, 47 Luật khiếu nại tố cáo, do đó quyết định của Uỷ ban là trái pháp luật.

Tất cả các kiến nghị của Viện kiểm sát ban hành đều có căn cứ, đúng pháp luật, được các cấp chính quyền tiếp thu và hoan nghênh. Đặc biệt đối với trường hợp tham mưu xử lý khiếu nại của nhà chùa về đất nghĩa trang, Uỷ ban nhân dân thành phố đã tiếp thu bằng văn bản, tổ chức họp các ban ngành địa phương có liên quan để chỉ đạo rút kinh nghiệm, thực hiện kiến nghị của Viện kiểm sát, khắc phục, sửa chữa sai phạm. Tạo nên được dư luận tốt trong quần chúng nhân dân.

 

Từ nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về đất đai và những vi phạm về hành chính, tố tụng được phát hiện qua quá trình kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong lĩnh vực đất đai, cho thấy pháp luật về đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành có nhiều lúng túng và trong nhiều trường hợp còn thiếu sự thống nhất, dẫn đến vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật. Từ thực tiễn đó, chúng tôi mạnh dạn  có một số kiến nghị đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 với các nội dung như sau:

1- Về khái niệm tranh chấp đất đai: Khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Thực tiễn có nhiều ý kiến cho rằng tranh chấp đất đai còn bao gồm cả những tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đơn cử như tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất...

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 136 LĐĐ 2003 thì Tòa án chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp về đất đai khi tranh chấp đó đã được hòa giải tại cơ sở. Vậy đối với tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất có buộc phải tiến hành thủ tục hòa giải tại cơ sở trước khi Tòa án thụ lý hay không? Do cách hiểu không có thống nhất về nội dung này, nên một số Tòa án địa phương chỉ thụ lý giải quyết khi các bên tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất đã được hòa giải ở cơ sở, trong khi ở một số tòa án địa phương khác lại không yêu cầu tiến hành thủ tục này.

Đề nghị sửa đổi, bổ sung vào Khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 : “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

2 - Về thủ tục hòa giải tại cơ sở: Khoản 2 Điều 135 LĐĐ 2003 quy định “...Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận  của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất...”. Thực tiễn xảy ra nhiều trường hợp, các bên tranh chấp đã được tiến hành hòa giải tại cơ sở nhưng sau đó không chịu ký vào biên bản, do đó biên bản thiếu chữ ký của một hoặc các bên tranh chấp, vậy trường hợp này có được chấp nhận là tranh chấp đã qua hòa giải tại cơ sở hay không?

Đề nghị quy định cụ thể hơn về thủ tục này.

 

3- Điều 42 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 của Chính Phủ quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót thì Sở tài nguyên môi trường và Phòng tài nguyên môi trường có trách nhiệm đính chính...

Tại khoản 3 quy định:  Trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành...

Như vậy, hiểu như thế nào là “sai sót”? Trường hợp Uỷ ban cấp có thẩm quyền sau khi đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, sau đó mới phát hiện được việc cấp là không đúng pháp luật (như: cấp không đúng đối tượng, cấp chồng diện tích lên diện tích đất đã cấp cho người khác...) thì Uỷ ban nhân dân có quyền thu hồi  hay điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hay không?

Mặt khác, quy định nói trên cũng trái pháp luật tố tụng dân sự, bởi Bộ luật tố tụng dân sự 2005 không quy định Toà án có quyền huỷ quyết định công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của công dân mà chỉ có quyền kiến nghị Uỷ ban có thẩm quyền huỷ bỏ hoặc thu hồi Giấy chứng nhận đó. Như vậy, trường hợp Bản án của Toà án kiến nghị yêu cầu huỷ bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quan điểm Uỷ ban không chấp nhận thì bản án không có hiệu lực thi hành.

Do đó,đề nghị cụ thể hóa vào Luật đất đai những trường hợp nào Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền được phép thu hồi, sửa chữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định cụ thể, rõ ràng, thống nhất các quy định của pháp luật đất đai và tố tụng dân sự về thẩm quyền của Tòa án trong việc huỷ quyết định công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của công dân.

4- Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định về các quyền của người sử dụng đất (trong đó có cả cá nhân và hộ gia đình), tuy nhiên các quy định về hộ gia đình rất chung chung và khó áp dụng trong thực tế. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương lại không phân biệt được trường hợp nào là cấp cho hộ, trường hợp nào cấp cho cá nhân, trường hợp nào là tài sản chung vợ chồng mà hầu như tất cả đều cấp cho hộ gia đình, ngay cả đất ở cũng cấp cho hộ gia đình. Nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nhưng người đứng tên trên giấy chứng nhận không phải là chủ hộ, hoặc cấp cho hộ nhưng đứng tên là hai vợ chồng. Do vậy, nếu có tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các quyền về đất đai theo quy đinh tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì rất khó xác định tư cách tố tụng của các đương sự trong vụ án.

Do vậy, đề nghị quy đinh cụ thể khái niệm “hộ gia đình" và các quyền năng pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

5- Về thẩm quyền tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 136 Luật đất đai 2003 quy định “Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bân hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết  thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng”. Quy định này còn hạn chế về quyền khởi kiện của người sử dụng đất ổn định, lâu năm, liên tục, mặc dù không có giấy tờ.

Đề nghị bổ sung thêm nội dung nếu đất đai đã sử dụng trên 30 năm thì người sử dụng có quyền gửi đơn đến Tòa án giải quyết, không nên hạn chế quyền khởi kiện của đương sự.

 

6- Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì thời hiệu yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm. Nhưng trên thực tế, các tranh chấp đất đai rất phức tạp, việc xác định thời điểm quyền và lợi ích bị xâm hại không rõ ràng, thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài qua nhiều thủ tục và phần lớn người dân không hiểu biết về thời hiệu khởi kiện nên dẫn đến thực trạng các vụ án liên quan đến đất đai xảy ra tranh chấp đã lâu nhưng để đảm bảo quyền lợi của người dân nên đa số Tòa án đều thụ lý.

Đề nghị có quy định riêng về thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về đất đai.

7- Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự quy đinh về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản “...kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự thì: bất động sản gồm: đất đai, các tài sản khác gắn liền trên đất ... và theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì: “nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất".

Đề nghị thêm cụm từ “sử dụng” vào Khoản 1 Điều 168 BLDS: “Việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"  thì sẽ đầy đủ và đúng theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai hơn.

 

8- Tại Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 quy định Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê” có quyền"Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh".

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, ngoài việc thế chấp tại tổ chức tín dụng, tại tổ chức kinh tế, còn có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho cá nhân khác để vay vốn sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể các đối tượng nhận thế chấp quyền sử dụng đất nên trên thực tế, khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau, Tòa án thường không thừa nhận việc thế chấp này cho dù khi thế chấp đã được các bên đưa ra công chứng theo đúng quy định của pháp luật.

Đề nghị xây dựng các quy định pháp luật dân sự đồng bộ với pháp luật đất đai để đảm bảo lợi ích hợp pháp của đương sự.

 

9-  Khoản 3 Điều 48 Luật đất đai 2003 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được “...ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng... được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng sử dụng”. Như vậy có nghĩa là chỉ có tổ chức đồng sử dụng đất mới được cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn lại từ hai cá nhân trở lên không được cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp họ là vợ chồng). Điều này là rất không hợp lý vì: quyền sử dụng đất cũng là tài sản, mà công dân có quyền có tài sản chung; hoặc nhiều người cùng được thừa kế quyền sử dụng một thửa đất mà họ muốn cùng được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Do đó, đề nghị bổ sung Điều 48 nội dung : Một người có thể được đứng tên đối với nhiều thửa đất khác nhau hoặc nhiều người có thể cùng được đứng tên trong cùng một giấy chứng nhậ n quyền sử dụng đất.

10- Điều 50, khoản 1, điểm b Luật đất đai 2003 có nêu: “…hoặc có tên trong... sổ địa chính”. Như vậy, việc người đang sử dụng đất có tên trong sổ địa chính là căn cứ rất quan trọng, được đánh giá ngang với các loại giấy tờ khác đã được liệt kê tại Điều 4. Thế nhưng chưacó điều khoản nào quy định cụ thể về sổ địa chính cho tương xứng với tầm quan trọng của nó.

Đề nghị bổ sung nội dung quy định cụ thể hơn về sổ địa chính (cụ thể như cơ quan nào có quyền lập; quản lý và cập nhật thế nào...).

11- Điều 47 Luật đất đai 2003 quy định hồ sơ địa chính bao gồm có bản đồ địa chính,Tại điểm a khoản 2 Điều 122 quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm “...trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê... ”. Thế nhưng không quy định người sử dụng đất có quyền được cơ quan quản lý đất đai cấp trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Đề nghị bổ sung quy định cụ thể hoá với nội dung “cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm cung cấp các loại thông tin cần thiết, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính về đất đai cho người sử dụng đất khi có yêu cầu”, nhằm tránh hiện tượng tiêu cực xảy ra khi người dân thực hiện các quyền của mình.

12- Về thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất: Pháp luật dân sự quy định có hai loại thừa kế là thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Mỗi loại này đều có hai trường hợp: Những người thừa kế có thể thỏa thuận được hoặc không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Vì vậy, đề nghị bổ sung thêm vào Điều 129 Luật đất đai 2003 nội dung: “Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng tử của người (hoặc những người) để lại di chúc; di chúc đã có hiệu lực pháp luật hoặc biên bản phân chia thừa kế (trong trường hợp không có di chúc) hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp thừa kế ”.

Chúng ta tin tưởng rằng trong thời gian tới, với sự vào cuộc khẩn trương của cả hệ thống chính trị, của các cơ quan lập pháp chắc chắn pháp luật về đất đai sẽ có những sửa đổi phù hợp với thực tiễn sử dụng đất hiện nay như lời phát biểu  bế mạc Hội nghị Trung ương Đảng lần 5 vào ngày 15.5.2012 của Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng đã nêu rõ: “Khẩn trương nghiên cứu sửa đổi, bổ sung luật Đất đai và hoàn thiện pháp luật về đất đai để sớm khắc phục những hạn chế, yếu kém còn tồn tại hiện nay, đáp ứng tốt hơn yêu cầu phân bổ hợp lý, sử dụng đất đai đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái. Nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, giữ vững ổn định chính trị - xã hội và phát triển bền vững. Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”.  

 

Phạm Văn Dũng - Phó Văn phòng tổng hợp

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

 

cntt

Số truy cập

Đang truy cậpĐang truy cập : 31

Máy chủ tìm kiếm : 5

Khách viếng thăm : 26


Hôm nayHôm nay : 570

Tháng hiện tạiTháng hiện tại : 127730

Tổng lượt truy cậpTổng lượt truy cập : 9646401

Đăng nhập tin nội bộ

Website liên kết

Tạp chí kiểm sát
Đại học kiểm sát
Phần mềm quản lý án hình sự
Quản lý án dân sự
Hộp thư điện tử
Truyền hình kiểm sát
báo bảo vệ pháp luật
Viện kiểm sát tối cao
VKS Quảng Nam
thư viện pháp luật

Bình yên trên vùng đất mới