03:41 ICT Thứ bảy, 24/08/2019
Công minh, chính trực, khách quan, thận trọng, khiêm tốn !

Tin mới

Trang chủ » Tin Tức » Tin t­ức_Sự kiện » Tin Đà Nẵng

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vi phạm về nội dung và hình thức bị Tòa án tuyên vô hiệu

Thứ tư - 14/11/2018 15:59
Ngày 13/11/2018, TAND TP Đà Nẵng tiến hành xét xử sơ thẩm vụ án “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu và hủy quyết định cá biệt” giữa nguyên đơn - ông Nguyễn Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Thu Thảo (số 149 Phan Châu Trinh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng) với bị đơn - Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng (tầng 3, Tòa nhà số 4, phố Chính Kinh, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội).

Nội dung vụ án:

Tháng 12/2010, ông Nguyễn Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Thu Thảo có ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng đối với lô đất số B4.1-14, diện tích 323,3m² thuộc thửa đất số 23, tờ bản đồ số 756, tại địa chỉ Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệt thự cao cấp Sơn Trà – Điện Ngọc, phường Thọ Quang, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng từ Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng, giá trị chuyển nhượng là 3.403.400.000đ.

Theo nguyên đơn thì số tiền chuyển nhượng này đã được chuyển trả đủ cho Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng nhưng Công ty đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng mà chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Lan, bà Kiều A Cầm vào ngày 20/9/2016 và ông Lan, bà Cầm đã được chỉnh lý biến động đứng tên trên giấy chứng nhận vào ngày 09/01/2017. Do đó, ông Sơn, bà Thảo khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng với ông Lan, bà Cầm là vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận QSD đất do UBND TP Đà Nẵng cấp ngày 31/12/2010 cho Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng đã chỉnh lý biến động sang chủ sở hữu là ông Nguyễn Văn Lan và bà Kiều A Cầm.

Ngược lại, phía bị đơn cho rằng mặc dù ông Sơn, bà Thảo đã chuyển đủ tiền cho Công ty nhưng vì ông Sơn, bà Thảo đã vi phạm hợp đồng về thời hạn thanh toán, Công ty đã nhiều lần gửi thông báo đề nghị ông, bà đến để giải quyết vấn đề tài chính và chấm dứt hợp đồng nhưng ông Sơn, bà Thảo không thực hiện nên đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và chuyển nhượng cho ông Lan, bà Cầm. Vì vậy, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chỉ đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận là 3.403.400.000đ.

Tại phiên tòa, đại diện VKSND TP Đà Nẵng đã kiểm sát chặt chẽ việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, của người tham gia tố tụng đồng thời theo dõi diễn biến phiên tòa, tham gia hỏi đối với các đương sự về những vấn đề chưa rõ trong hồ sơ. Qua đó, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh luận tại phiên tòa, đại diện VKSND TP Đà Nẵng đã phân tích, làm rõ được hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu ngay tại thời điểm các bên giao dịch và đề nghị HĐXX giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thống nhất về việc vào tháng 12/2010, ông Nguyễn Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Thu Thảo có ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng đối với lô đất số B4.1-14, diện tích 323,3m² thuộc thửa đất số 23, tờ bản đồ số 756, tại địa chỉ Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệt thự cao cấp Sơn Trà – Điện Ngọc, phường Thọ Quang, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng với Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng, giá trị chuyển nhượng là 3.403.400.000đ và ông Sơn, bà Thảo đã chuyển cho Công ty đầy đủ số tiền này.

Tuy nhiên, việc ông Sơn, bà Thảo thanh toán tiền kéo dài từ thời điểm ký hợp đồng tháng 12/2010 đến ngày 27/6/2016 là vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại điểm 3.2, Điều 3 của hợp đồng nên ông, bà đã có lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được thực hiện.

           Quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng ông Sơn, bà Thảo vi phạm hợp đồng nhưng Công ty vẫn nhận tiền do ông Sơn, bà Thảo chuyển. Như vậy, mặc dù ông Sơn, bà Thảo có vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng (vi phạm về thời hạn thanh toán) nhưng Công ty vẫn tiếp tục nhận tiền do ông Sơn, bà Thảo chuyển là đã chấp nhận việc vi phạm thời hạn thanh toán này của ông Sơn, bà Thảo.

Ngày 27/6/2016, ông Sơn, bà Thảo đã chuyển toàn bộ số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng, đến ngày 20/9/2016, Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng mới chuyển nhượng lô đất này cho ông Nguyễn Văn Lan, bà Kiều A Cầm. Như vậy, trong thời gian từ tháng 6/2016 đến tháng 9/2016, Công ty có đầy đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho ông Sơn, bà Thảo nhưng Công ty vẫn cố tình không thực hiện mà lại đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đại diện Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng cho rằng đã nhiều lần gửi Thông báo đề nghị ông Sơn, bà Thảo đến Công ty để làm thủ tục chấm dứt hợp đồng và giải quyết các vấn đề tài chính liên quan nhưng ông Sơn, bà Thảo không thực hiện nên Công ty đã căn cứ vào Điều 9 của hợp đồng để đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông Sơn, bà Thảo. Tuy nhiên, ông Sơn, bà Thảo xác định ông, bà không nhận được các thông báo của Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng và Công ty cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc Công ty đã gửi các Thông báo này cho ông Sơn, bà Thảo. Do đó, Công ty cũng có lỗi dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không được thực hiện.

Hơn nữa, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất, ông Sơn, bà Thảo cũng biết việc này nhưng vẫn ký kết nên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất này là vô hiệu về nội dung; đồng thời hợp đồng này cũng chưa được công chứng, chứng thực nên vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 134 BLDS năm 2005 (tại phiên tòa, hai bên đều thừa nhận có lỗi). Vì vậy, Kiểm sát viên đã đề nghị HĐXX tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nêu trên là vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định để giải quyết triệt để vụ án.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét trong trường hợp Công ty cổ phẩn BĐS Hà Nội Sông Hồng không thể giao đất cho ông thì Công ty phải trả cho ông giá trị lô đất này tại thời điểm xét xử. Xét thấy, yêu cầu này của ông Sơn không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên được chấp nhận. Do ông Nguyễn Văn Lan, bà Kiều A Cầm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất này là ngay tình nên căn cứ vào quy định tại Điều 133 BLDS cần bảo vệ quyền lợi cho ông Lan, bà Cầm nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng với ông Nguyễn Văn Lan, bà Kiều A Cầm là vô hiệu và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND TP Đà Nẵng cấp cho Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng đã chỉnh lý biến động sang chủ sở hữu là ông Nguyễn Văn Lan và bà Kiều A Cầm là không có cơ sở chấp nhận mà cần buộc Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng trả lại số tiền đã nhận là 3.403.400.000đ.

Theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty TNHH kiểm toán và thẩm định giá AFA thì lô đất trên có giá trị 10.668.900.000đ, chênh lệch rất lớn so với giá trị tại thời điểm Công ty và ông Sơn, bà Thảo thỏa thuận chuyển nhượng nên đã phát sinh thiệt hại (thiệt hại được xác định là khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm), tuy nhiên, do cả hai bên cùng có lỗi dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu nên mỗi bên phải chịu 50% thiệt hại là phù hợp. Vì vậy, cần buộc Công ty phải trích trả cho ông Sơn, bà Thảo theo mức độ lỗi dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu là 50% giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng QSD đất ban đầu theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty TNHH kiểm toán và thẩm định giá AFA là phù hợp quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự.

Kết thúc phiên tòa, HĐXX thống nhất với đề nghị của Kiểm sát viên, theo đó tuyên xử:

  • Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Thu Thảo về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 11999 ngày 20/9/2016 giữa Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng với ông Nguyễn Văn Lan, bà Kiều A Cầm là vô hiệu và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA645949 do UBND TP Đà Nẵng cấp ngày 31/12/2010 cho Công ty cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng đã chỉnh lý biến động sang chủ sở hữu là ông Nguyễn Văn Lan và bà Kiều A Cầm vào ngày 09/01/2017;
  • Tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Nguyễn Hồng Sơn với Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng vô hiệu về nội dung và hình thức. Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu là buộc Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Thu Thảo số tiền đã nhận là 3.403.400.000đ và trích trả cho ông Sơn, bà Thảo 50% giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng QSD đất ban đầu là (10.668.900.000đ - 3.403.400.000đ)/2 = 3.632.750.000đ. Tổng cộng số tiền Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Sông Hồng phải trả cho ông Sơn, bà Thảo là 7.036.150.000đ.

Thông qua vụ án trên cho thấy, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, các bên bắt buộc phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện về nội dung và hình thức mà pháp luật quy định. Nếu không tuân thủ hoặc tuân thủ không đầy đủ thì các bên tham gia giao dịch sẽ phải gánh chịu hậu quả pháp lý khi giao dịch này bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Tác giả bài viết: Bùi Thị Hiền – Phòng 9

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
Từ khóa: n/a

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

 

Đăng nhập tin nội bộ

Website liên kết

Truyền hình kiểm sát
Viện kiểm sát tối cao
Đại học kiểm sát
báo bảo vệ pháp luật
thư viện pháp luật
VKS Quảng Nam
Quản lý án dân sự
Hộp thư điện tử
Phần mềm quản lý án hình sự
Tạp chí kiểm sát

Số truy cập

Đang truy cậpĐang truy cập : 15


Hôm nayHôm nay : 636

Tháng hiện tạiTháng hiện tại : 91242

Tổng lượt truy cậpTổng lượt truy cập : 12936996

video