menu_WAR_vienkiemsatportlet_INSTANCE_hKWBd2nFDgz3
Khó khăn, vướng mắc trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Đăng ngày 01-12-2021 07:43

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đang dần trở nên phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu, cũng như xác định lỗi để xem xét có phạt cọc hay không? Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự thì những người tiến hành tố tụng cần phải hiểu và áp dụng đúng quy định của pháp luật khi giải quyết vụ án.

Thực tiễn kiểm sát cho thấy, việc áp dụng pháp luật giữa những người tiến hành tố tụng còn chưa thống nhất trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Người viết xin đưa ra một ví dụ, cụ thể như sau:

Ngày 25/10/2018, bà Trần Thị M ký hợp đồng đặt cọc số tiền 200.000.000đ với vợ chồng ông Đoàn Ngọc B và bà Đặng Lê Ngọc B để nhận chuyển nhượng lô đất số 62.B1.11, diện tích 100m2 tại khi đô thị sinh thái Hòa Xuân, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, hai bên hẹn ngày 01/11/2018 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại công chứng. Sau đó, cùng ngày 25/10/2018, bà M ký hợp đồng nhận cọc số tiền 100.000.000đ để chuyển nhượng lô đất nêu trên cho bà Trương Lê Hoài Ph; giá chuyển nhượng là 2.880.000.000đ, số tiền còn lại là 2.780.000.000đ bà Ph sẽ trả hết cho bà M vào ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng là ngày 01/11/2018. Ngày 27/10/2018, bà M tiếp tục nhận cọc để chuyển nhượng lô đất này cho bà Trịnh Thị Tuyết Nh và cũng thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 01/11/2018 tại công chứng. Ngày 01/11/2018, bà Ph đến Văn phòng công chứng theo thỏa thuận nhưng cho rằng việc mua bán không có giấy tờ rõ ràng, đồng thời cùng một lô đất bà M thỏa thuận chuyển nhượng cho hai người nên bà Ph từ chối ký hợp đồng và yêu cầu bà Minh trả lại 100.000.000đ tiền cọc.

Quá trình giải quyết vụ án, có căn cứ xác định việc các bên thỏa thuận đặt cọc để nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thật, tuy nhiên, thời điểm giao dịch, bà M mới chỉ đặt cọc cho vợ chồng ông B (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng ông B), sau đó bà M lại tiếp tục nhận cọc để chuyển nhượng lô đất này cho bà Ph và sau đó là bà Nh; tất cả các bên đều thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng vào ngày 01/11/2018. Do đó, vấn đề đặt ra là tại thời điểm đặt cọc cả bên bán và bên mua đều biết rõ đất đang đứng tên vợ chồng ông B, chưa được chỉnh lý sang tên cho bà M. Vậy hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu? Trường hợp nếu hợp đồng có hiệu lực thì xác định lỗi của các bên như thế nào? Có phạt cọc hay không?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc đang ngày càng phổ biến

Hiện nay, vấn đề này vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên thực tiễn áp dụng không thống nhất, dẫn đến có quan điểm cho rằng hợp đồng đặt cọc giữa bà Ph với bà M là vô hiệu; có quan điểm lại cho rằng hợp đồng này có hiệu lực và xem xét lỗi của mỗi bên trong việc dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được, cụ thể như sau:

Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và bên mua không mua phải chịu mất tiền cọc. Bởi vì, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc chủ thể giao kết phải có đầy đủ quyền đối với tài sản tranh chấp. Cụ thể, các bên giao kết chỉ cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; các bên đều hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng và hợp đồng đã bảo đảm hình thức bằng văn bản theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015.

Quan điểm thứ hai: Tuy việc các bên thỏa thuận đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thật nhưng việc bà M chưa phải là chủ sử dụng đất (mới đặt cọc cho vợ chồng ông B) đã lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng lô đất này cho bà Ph mà không có ủy quyền của vợ chồng ông B (hơn nữa bà M còn lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng lô đất này cho bà Nhi) là vi phạm quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015, khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 BLDS năm 2015 và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, bên bán hoàn trả tiền đặt cọc cho bên mua đồng thời xác định do cả hai bên cùng có lỗi nên theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình thì không có căn cứ để buộc bên bán phải chịu phạt cọc.

Người viết thống nhất với quan điểm thứ hai, bởi lẽ: Trường hợp này, vào thời điểm đặt cọc ngày 25/10/2018 cũng như trước khi đến công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bà Phương đã biết người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là bà M, bà M đã đặt cọc để mua lô đất này của vợ chồng ông B và hẹn đến ngày 01/11/2018 ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Ph. Ngoài ra, có căn cứ chứng minh việc bà M hẹn bà Ph thời gian, địa điểm cụ thể đến ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đất là vợ chồng ông B, bà Ph có yêu cầu thay đổi thời gian, địa điểm và bà M cùng vợ chồng ông B đã thực hiện theo yêu cầu của bà Ph nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà Ph khi đến công chứng vẫn từ chối ký kết hợp đồng. Việc bà M có nhận cọc của bà Nh đã được bà M giải quyết đền cọc cho bà Nh trước khi cùng vợ chồng ông B đến công chứng để thực hiện ký kết hợp đồng với bà Ph. Bà Nh cũng không có tranh chấp gì với bà M hay bà Ph trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Do hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nên cần xác định lỗi của các bên. Trong trường hợp này, việc không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ý chí của bà Ph, không phải do bà M không phải là chủ đất hay có hợp đồng đặt cọc với bà Nh; do bà Ph là bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên có lỗi hoàn toàn thuộc về bà Ph. Vì vậy, bà Ph phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.

Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết các loại tranh chấp, nhất là tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. Vì vậy, người viết đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các đồng nghiệp.

                                                                           Bùi Thị Hiền – Phòng 9