menu_WAR_vienkiemsatportlet_INSTANCE_hKWBd2nFDgz3
Mất tiền cọc do vi phạm hợp đồng
Đăng ngày 23-10-2019 03:15

Ngày 21/10/2019, Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Đà Nẵng đưa ra xét xử theo thủ tục phúc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” do có đơn kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đối với Bản án sơ sơ thẩm của TAND quận Liên Chiểu.

Nội dung vụ án: Vào ngày 28/12/2018, nguyên đơn là bà Võ Phương T cọc số tiền 50.000.00 đồng cho bị đơn là bà Lê Thị C (cùng trú tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng) để mua căn của bà C tại phường Hòa Minh với giá 2.550.000.000 đồng và cam kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 12/01/2019 bà C phải hoàn thành thủ tục mua bán ngôi nhà nói trên bằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, theo bà T tìm hiểu thì ngôi nhà của bà C bán do người khác đứng tên chủ sở hữu không ủy quyền cho bà C được nhận cọc và ký các giấy tờ mua bán nên bà C không có quyền nhận cọc và bán ngôi nhà cho bà và vào ngày 12/01/2019, bà T không đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng. Vì vậy bà T đã khởi kiện đến đến TAND quận Liên Chiểu để yêu cầu bà C phải trả lại tiền cọc là 50.000.000 đồng cùng tiền phạt cọc 50.000.000 đồng, nhưng sau đó bà Tuyền rút phần yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu bà Cúc trả lại số tiền cọc.

Theo bà C thì căn nhà  tại phường Hòa Minh là do vợ chồng bà C mua của vợ chồng ông Nguyễn Phước VQ và bà Nguyễn TB đã thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/10/2018 tại Văn phòng công chứng nhưng chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và do điều kiện không phù hợp nên vợ chồng bà C có ý định bán lại căn nhà này và bà T đã xem giấy tờ nhà đất xong đồng ý đặt cọc để mua căm nhà theo thỏa thuận như trên nhưng vào ngày 10/01/2019, bà T đề nghị không giao dịch mua bán nữa và đòi lại tiền đặt cọc vì cho rằng vợ chồng bà C không phải chủ sở hữu. Mặc dù bà C đã giải thích về giấy tờ nhà đất cho bà T và cam kết với bà T vào ngày 12/01/2019, vợ chồng ông VQ và bà TB đến hủy hợp đồng chuyển nhượng với vợ chồng bà C để ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp qua cho bà T nhưng bà T không đến theo thỏa thuận. Vì vậy, bà C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T và không mua trả lại tiền cọc.

Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 22/7/2019, TAND quận Liên Chiểug đã quyết định: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Võ Phương T; tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2018 giữa bà Võ Phương T và bà Lê Thị C vô hiệu toàn bộ; buộc bà Lê Thị C phải trả cho bà Võ Phương T số tiền 50.000.000 đồng.

Ngày 02/8/2019, bà Lê Thị C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên và đề nghị TAND thành phố Đà Nẵng giải quyết theo thủ tục phúc thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật.

Ngày 05/8/2019, VKSND quận Liên Chiểu ban hành Quyết định số 02/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị phúc thẩm toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên theo hướng sửa án - không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm, Kiểm sát viên Trung cấp của VKSND thành phố Đà Nẵng được phân công công tham gia phiên tòa đã phân tích, lập luận làm rõ việc TAND quận Liên Chiểu tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa bà Võ Phương T với bà Lê Thị C vô hiệu toàn bộ, theo đó buộc bà C phải trả lại cho bà T số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng là không có căn cứ và đã bảo vệ thành công kháng nghị của VKSND quận Liên Chiểu. Cụ thể:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án xác định được nhà, đất nêu trên là của vợ chồng ông Nguyễn Phước VQ và bà Nguyễn TB đã chuyển nhượng cho vợ chồng bà Lê Thị C và ông Lê Việt H vào ngày 15/10/2018 thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, hợp đồng được công chứng theo đúng quy định của pháp luật tại Văn phòng công chứng; vợ chồng bà C và ông H đã nhận nhà và giao đủ tiền cho vợ chồng ông VQ và bà TB nên theo quy định tại khoản 1, Điều 12 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì chủ sở hữu của nhà, đất nói trên là vợ chồng bà C và ông H. Hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2018 giữa bà T và bà C có nêu rõ cam kết của hai bên là: “…đến ngày 12/01/2019, hai bên làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Bên bán (bà C) cam kết nhà đất nói trên không bị tranh chấp và thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ giấy tờ để chứng minh. Quá thời hạn theo cam kết nếu bên bán (bà C) không bán cho bên mua (bà T) thì phải đền gấp đôi số tiền bên mua đã cọc, ngược lại nếu bên mua (bà T) không tiến hành mua nữa thì phải chịu mất số tiền đã cọc”.

Như vậy, việc thỏa thuận đặt cọc giữa bà T và bà C đảm bảo về hình thức theo quy định, hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện, không thuộc điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, mục đích của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở  nên không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Do đó, theo quy định tại Điều 117, 118, 119, 328 BLDS năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc giữa bà T và bà C là có hiệu lực pháp luật.

Tại thời điểm đặt cọc, vợ chồng bà T và ông D đã được xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến ngày 10/01/2019, bà T, ông D đến gặp bà C đòi lại tiền cọc và từ chối không ra công chứng vào ngày 12/01/2019 với lý do nhà đất nói trên chưa đứng tên bà C mặc dù bà C đã giải thích nhà đất này đã thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bà và cam đoan với với bà T, ông D đến ngày 12/01/2019 hai bên đến Văn phòng công chứng thì sẽ ký được hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Sau đó, bà C đã chủ động nhờ vợ chồng ông VQ và bà TB đến ngày 12/01/2019 ra Văn phòng công chứng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã ký với vợ chồng bà C ngày 15/10/2018 để ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp sang cho bà T, ông D và đã được ông VQ, bà TB đồng ý. Đến ngày ra công chứng ký hợp đồng theo thỏa thuận bà C, ông H và ông VQ, bà TB đã đến Văn phòng công chứng nhưng bà T không đến.

Tất cả những điều này đã thể hiện bà C rất có thiện chí và mong muốn tiếp tục thực hiện các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc còn bà T, ông D thì không muốn mua nhà, đất nữa nên tìm lý do để không đến Văn phòng công chứng vào ngày 12/01/2019 như đã cam kết. Thêm vào đó, quá trình giải quyết vụ án, tất cả những người làm chứng đều thừa nhận nội dung như phía bị đơn trình bày và cho rằng việc mua bán không thành là do lỗi của bà T, ông D nên họ phải mất số tiền đặt cọc.

Việc TAND quận Liên Chiểu tuyên bố hợp đồng đặt cọc này vô hiệu toàn bộ và buộc bà C phải trả lại cho bà T số tiền 50.000.000 đồng là đánh giá chứng cứ không khách quan, toàn diện làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nên VKSND quận Liên Chiểu kháng nghị đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

Hội đồng xét xử tại phiên tòa phúc thẩm của TAND thành phố Đà Nẵng đã hoàn toàn thống nhất với đề nghị của Kiểm sát viên Trung cấp đại diện cho VKSND thành phố Đà Nẵng và đã chấp nhận toàn bộ kháng nghị của VKSND quận Liên Chiểu; căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS năm 2015 tuyên sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 22/7/2019, TAND quận Liên Chiểu.

Việc TAND thành phố Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị kháng nghị này của VKSND quận Liên Chiểu, tuyên buộc nguyên đơn – người mua là bà Võ Phương T phải chịu mất cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc đã đảm bảo cho việc pháp luật được thực hiện nghiêm minh, thống nhất, tránh tình trạng một số Tòa án cấp sơ thẩm còn nhầm lẫn các điều kiện có hiệu lực giữa hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, từ đó dẫn đến quyết định trong bản án không chính xác, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, khiến bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm tuyên sửa về nội dung hoặc hủy (nếu có thêm vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng) để giải quyết lại làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

Bùi Thị Hiền – Phòng 9